这就是真实的昆明楼市
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文锋
转眼之间，第三季度都只剩一个月了，已经有部分房企调价促销了，都不被看好的楼市下半场，却因为自贸区的出现，完全有种莫名的喜感，市场也变得扑朔迷离，未来怎么走？该怎么去看昆明楼市？
政策调控
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则。可以说，2019年是房地产政策最密集的年份。
据不完全统计，2019年7月份，全国房地产调控政策次数高达56次，比6月份还要多10次，远超5月份的41次。
2019年1-7月，全国房地产调控政策高达307次，比去年同期还多了40余次。
其中，从5月份开始，苏州园区和高新区重点区域，新房限售3年；苏州园区全域，二手房限售5年。
连续7个月稳坐新房价格涨幅第一位置的西安，也在6月份调控升级，其新政规定，新落户家庭落户需满1年，或连续缴纳12个月社保才能购房。非本市户籍居民，缴纳满5年社保或个税才能购房。
昆明，从去年7月份调控发布之后，昆明房价的上涨势头并没有减弱，截止到今年8月份，昆明新房价格同比上涨38个月，环比上涨37个月，也担心会触发调控升级。
从目前给到的市场政策，几乎不涉及限售、限价、限购、限贷（执行LPR利率也是10月8日以后的事），几乎都跟调控无关，反而都有利于昆明市场，如3月30日，昆明出台20条措施促进经济发展，盘活8012亩闲置土地。还有就是关于三级市场方面的，比如2月份的整治房产中介电话营销，比如9月1日要启动的，房产中介经纪人需实名登记，持卡上岗。
全国部分调控政策内容（来源：网络）
在全国房地产的政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险2019年里被密集提及。
据粗略统计，中央各部委在2019年来累计已经发布过18次讲话或者政策，关于要求注意防范房地产金融风险。
银保监会在今年7月份连续5次针对房地产信托及海外债方面发布政策，8月初再次明确针对32城市开展银行房地产业务专项检查，约束房地产贷款额度，昆明在列。
在今年7月份，银保监会云南监管局开出四张罚单，涉及个人消费贷款违规流入房市，涉及处罚金额超400万元，浦发银行领到最大一笔罚单，被罚两百七十多万。
从目前而言，监管对于房地产融资的收紧一直在继续。发改委限制房企外债，银保监会规范房地产信托，央行严控房地产资金，监管部门严查资金违规流入房地产，这一切都以釜底抽薪的方式，让房企融资变得更加困难。
房企拿地
在全国，房住不炒再次成为政策的主导方向，原本就不够明显的三四月份小阳春到5月6月就快速退烧了，整体市场的分化趋势明显，在房价上涨的城市中，也大部分集中在二三线城市。
但有趣的是，从土地交易活跃度上看，反而是一二线城市是最为活跃。有时候在想，房企拿地也是利用杠杆原理，融资渠道有限，即使有融资成本也很高，怎么还有钱拿地呢？
根据数据统计，2019年1-7月份，全国一二线城市土地市场供求走高，一线城市无论是成交面积还是成交金额同比涨幅在三分一左右，而二线城市由于基数够大，增幅比例也极为明显，单卖地收入就超过1.5万亿元，而三线城市溢价下行。
| 城市类型 | 指标 | 出让面积 （万㎡） | 成交面积 （万㎡） | 成交金额 （亿元） |
| 一线城市 | 绝对量 | 1912 | 1803 | 2977 |
| 同比 | 37% | 33% | 27% | |
| 二线城市 | 绝对量 | 26617 | 22253 | 15518 |
| 同比 | 10% | 7% | 30% | |
| 三线城市 | 绝对量 | 38308 | 30892 | 8822 |
| 同比 | -10% | -15% | -5% |
2019年1-7月全国300城市土地市场情况（来源：中指研究院）
而根据中指研究院的数据，2019年1-7月全国房地产拿地面积TOP100的企业中，至少有三分之一的房企在昆明也均有土地储备或者已经有项目开发的。
2019年1-7月全国房企拿地面积TOP100（来源：中指研究院）
去年万科喊出了“活下去”的口号，虽然最后成了笑料。人家去年三季度500亿拿地，相当于碧桂园+融创+恒大+保利的拿地金额总额，今年上半年以688亿元的拿地金额仅次碧桂园，位居全国第二。
显然，在市场行情不好的时候，不做好土地储备，等市场行情好转就没口粮了。但当信贷压力卷土重来之时，确实有些房企真的要面临“活下去”的诘问了。
前不久，有“华南五虎”龙头之称的某大型开发商发出内部文件，要求2019年下半年原则上将暂停拿地，以完成项目销售目标为第一优先级。
某开发商内部文件（来源：网络）
根据粗略统计，昆明1-7月份土地累计成交超过1.1万亩，成交金额超过600亿元，其中7月份单月收金超过300亿元，位居全国首位。可以毫不夸张地说，从2019年开始，外来品牌房企积极进驻昆明拿地，而且是有地必拿。
昆明2019年1-7月土地成交情况（来源：昆明楼市）
最近，国务院印发了《关于6个新设自由贸易试验区总体方案的通知》，云南在列。
针对云南自贸区的战略定位及发展目标，是打造“一带一路”和长江经济带互联互通的重要通道，建设连接南亚东南亚大通道的重要节点，推动形成我国面向南亚东南亚辐射中心、开放前沿。
这个“国家级”牌照，让昆明也自戴光环，这也是最好的城市营销，不仅让老百姓期待昆明潜力及未来的蜕变，最为重要的是让拿地的房企有信心，也会激励更多的房企进驻昆明市场布局的。
房价变化
今年上半年虽然号称楼市小阳春，但还是过于短暂，进入五六月就基本结束，全国商品房销售面积出现下滑，而大量房企并未完成年度目标的一半，许多开发商本就面临着有史以来最严峻的考验。
一方面要抵住调控的压力抓项目销售快速回笼资金，另一方面还要积极拿地做储备，还要兼顾市场政策的变化，实属不易，所以也有不少房企大量裁员，不乏了万科、恒大、碧桂园。
在销售数据方面，在今年公布销售目标的39家房企中，仅有14家房企的半年销售额超50%。这意味着，超过6成房企未完成全年目标的一半。昆明区域房企完成率也并不理想，不到三分之一的房企达到上半年既定的目标任务。
与此同时，房企倒闭现象开始出现。截至今年7月底，全国已有274家房地产企业发布破产公告，昆明也有千益丰、奥宸等多家房企破产。
而扛不住只有一条路可走，就是调价促销。
就在上周，恒大率先宣布全国532个楼盘全面78折销售，比以往的促销时间提前了半个月，但实际上从今年三四月份开始，恒大的85折销售就没停歇过，只不过这次的调价幅度更大，范围更广。
恒大的第一枪也带来其他企业的跟进。近日，一线城市广州频频传出降价的消息！番禺大盘祈福缤纷汇几次推出促销房，从最高的4.6万/平降到最低3.6万/平，降幅超过20%。
还有合肥、武汉等多个城市也在下调销售价格，幅度也不小。
但奇怪的是，昆明房价从2016年6月份开始同比上涨至今，是目前全国连续上涨3年以上的城市之一，类似的城市还有西安，但西安调控升级了。
昆明的部分日光盘（图片来源：朋友圈）
而从今年7月份开始，昆明北市区、西北片区、会展片区、经开区、呈贡新区及晋宁片区多项目卖到脱销，甚至出现久违的日光盘，还有多个项目高调宣扬涨价，涨价基本保持在500-1000元/平。
这和其他城市完全不一样，让很多外来房企的负责人惊讶，完全没想到昆明市场今年能有如此优秀的表现。
昆明部分涨价楼盘（图片来源：朋友圈）
有人说，是因为昆明成功晋升，跻身新一线城市。
网友感慨说：昆明是最穷的新一线，5000亿左右的GDP不如部分三线城市，如唐山，但实力却可辐射南亚东南亚，这就是昆明。
在新一线城市中，昆明7月份整体均价1.4万/平的房价水平排名倒数第三，就省会城市的房价，昆明的优势还是很明显的。
话说回来，看懂昆明，可以参照一线城市的视角，看到城市的潜力和未来，但看要懂昆明楼市，还是回归区域市场，着眼于当下。
政策调控层面，昆明一直很温柔，在面向南亚东南亚的辐射中心和开放前沿，昆明的房地产的开发环境和空间巨大，这也是昆明不断吸引更多品牌房企进驻的重要原因。而城市分化趋势明显，昆明显然独成一派，房价也很难会受到其他城市的影响，加上新一线城市和自贸区的加持，昆明的机会也在进一步显现。
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